Herrmann Massivholzhaus

Sparschwein und Altersvorsorge aus Holz

Wer in einem massiven Holzhaus wohnt, spart von Anfang an - und das auf Dauer:

  • weniger Energiekosten plus Förderungen vom Staat
  • kleiner dimensionierte Heizanlagen, dadurch weniger Wartungskosten
  • geringere Umbaukosten
  • höhere Immoblienwerthaltigkeit - auch als Altersvorsorge
  • Alle diese Einsparungen sind natürlich auch Pluspunkte bei der Kredit-Planung!

Ein Blick zurück: Die Romanik ist Zeuge

Die technische Lebensdauer von Fachwerkhäusern beträgt oft mehr als 300 Jahre. Die ältesten bewohnten Fachwerkhäuser Deutschlands wurden sogar vor fast 750 Jahren erbaut. Dachtragwerke romanischer Kirchen sind teils noch deutlich älter.

Für moderne Holzbauwerke mit ihrem hohen Entwicklungsstand der Werkstoffe, der Konstruktion und der Bauphysik kann man also von einer technischen Lebensdauer ausgehen, die hinter der von Gebäuden in konventioneller Bauweise nicht zurücksteht.

Normale Sorgfalt, normaler Aufwand

Ebenso kann man für Holzhäuser heutiger Generation eine sogenannte "technische" Gesamtnutzungsdauer von 80 bis 100 Jahren ansetzen, wie auch für Häuser in konventioneller Bauweise üblich. Natürlich können Häuser jeder Bauart, also auch Holzhäuser, deutlich älter als 100 Jahre werden, wenn sie je nach Nutzungsanforderung und technischer Entwicklung modernisiert werden. Das ist bei Holzhäusern mit ihrer flexiblen Bauweise sogar leicht möglich. Auch liegt der Aufwand für Wartung und Unterhalt nicht höher als bei konventionell gebauten Häusern. Selbst Holzfassaden, ob mit oder ohne Anstrich, kommen mit normaler Aufmerksamkeit und Pflege aus. Voraussetzung dafür ist ein konsequenter konstruktiver, also rein baulicher Holzschutz, für den längst keine Chemie mehr notwenidig ist.

Schlau kalkuliert & finanziert

Für ein Haus aus Holz sprechen viele Argumente - aber wird es auch die Bank und die Versicherungen überzeugen? Mit Sicherheit, denn ein Bauvorhaben in Holz im Allgemeinen wie mit der MHM im Besonderen werden einem erfahrenen Banker keinerlei Kopfschmerzen bereiten, im Gegenteil denn:

  • die kurze Bauzeit verspricht keine Bauruine, sondern eine gesicherte Umsetzung des Projektes
  • schnelles Bauen spart zudem bei Kranstandzeiten, Personalkosten und der Miete bis zum Einzug
  • die Brandschutzklasse ist mindestens auf dem Niveau eines klassischen Ziegel- oder Betonbaus
  • die Energiesparmöglichkeiten lassen staatliche Förderungen, weniger Kosten für kleiner dimensionierte Heizanlagen und niedrige Betriebskosten erwarten, zudem hält sich der Wert des Gebäudes auch langfristig
  • die theoretische Beleihbarkeit punktet bei der längeren Gesamt- wie Restnutzungsdauer, bei Bausubstanz, also dem technischen Zustand, bei Sanierungs- und Umbaufähigkeit sowie Instandhaltungskosten
  • wohngesunde Häuser sind in Zukunft immer mehr gefragt

So sind Holzhäuser schon ab dem Baujahr 1985 bei der Wertermittlung hinsichtlich der Herstellungskosten und der rechnerischen Gesamtnutzungsdauer mit massiven Bauten gleich zu setzen. Eine Differenzierung zwischen Massivbau und Holzbau ist seitdem nicht mehr gerechtfertigt. Dies wird mittlerweile von Banken und Versicherungen anerkannt. Doch inzwischen kann ein Gebäude sogar noch interessanter werden:

Holz ist High Tech - und Altersvorsorge

Während noch Anfang der 90er Jahre Holzhäuser – nur unter der Maßgabe „Öko pur“ oftmals ohne Rücksicht auf Langlebigkeit und Gebrauchstauglichkeit und unter Verwendung bauaufsichtlich gar nicht zugelassener Produkte gebaut – den Ruf hatten, schnell an Wert zu verlieren, zeigt sich heute ein gänzlich anderes Bild: Holz ist bauphysikalisch High Tech und hat soviel mit der Barackenbauweise der Nachkriegszeit zu tun wie ein Neuwagen mit einem Pferdefuhrwerk. Seit wenigen Jahren sogar in Massivbauweise möglich, zeigen sich bei allen Tests und Qualitätskriterien von der Lebensdauer über den Unterhalt bis zum Brandschutz die besten Werte.

Vor diesem Hintergrund wurde die Musterbauordnung geändert, die derzeit in den Landesbauordnungen umgesetzt wird, und statt bislang drei- nun bis zu fünfgeschossige Wohngebäude in Holzbauweise erlaubt. In der Schweiz sind seit Januar 2005 sogar Holzbauten bis zu sechs Geschossen und Fassadenverkleidungen aus Holz bis zu acht Geschossen gestattet.

So hat sich in Deutschland in den letzten Jahren der Marktanteil bei Ein- und Zweifamilienhäuser auf über 19 Prozent mehr als verdoppelt, und auch ein Umdenken bei Versicherern, Geldinstituten und Sachverständigen bei Bewertung, Finanzierung und Beleihung von Immobilien in moderner Holzbauweise eingesetzt.

Hier kann, beim Sachwert- wie beim Ertragswertverfahren, neben der Lage des Grundstücks gerade ein Haus in Massivholz-Bauweise bei allen Faktoren punkten: bei der Gesamt- wie Restnutzungsdauer, bei Bausubstanz, also dem technischen Zustand, bei Sanierungsfähigkeit sowie auch bei Architektur, Instandhaltungskosten und Betriebskosten.

So ist eine moderne Immobilie aus Holz nach heute geltenden Normen neben seinem hervorragenden Wohnklima eine äußerst interessante und stabile Wertanlage, auf die auch z.T. heute noch unbekannte Schadstoffbelastungen bei einem MHM-Haus aus rein ökologischem, unbehandelten Holz keinen Einfluss haben werden – also ein gewichtiger Grund auf eine Bauweise zu setzen, in der z.B. in Grönland 80 bis 90 Prozent der Einfamilienhäuser gebaut werden. Und wohngesunde Häuser werden in Zukunft noch begehrter sein als heute.

Nutzungsdauer

Moderne Holzbauten erreichen oder übersteigen inzwischen gar die zur Wertermittlung bei Banken und Versicherungen herangezogene „übliche Gesamtnutzungsdauer“ von 80 bis 100 Jahren. Die technische Lebensdauer eines solchen Hauses beträgt sogar 150 bis 200 Jahre.
Unter Sachverständigen, so ist in der Fachliteratur verstärkt zu beobachten, gehen die Ansätze dahin, die Schätzung der subjektiven wie theoretischen Nutzungsdauer mit bautechnisch objektivierten Kriterien nachvollziehbarer zu machen – mit sogenannten „Nutzeranforderungen“. Einfacher gesagt: Wenn keiner mehr in einem Gebäude wohnen will, ist es um die weitere Nutzungsdauer geschehen. So müssen am Wertermittlungsstichtag diese Anforderungen berücksichtigt werden; die wichtigsten richten sich an die technische Bausubstanz beim Wärme-, Feuchte- Schall- und Brandschutz sowie beim Raumklima.

Bausubstanz

Schon beim Bau zeigt sich die witterungsdichte Montage von 3D-CAD gesteuert vorgefertigten Wandelementen als erster Vorteil; mit dem Rohbau eines Einfamilienhauses steht bereits nach ein bis zwei Tagen eine abschließbare, substanzgesicherte Hülle, die das Risiko von Wertverlusten mindert – auch weil Trockenbau mit Holz kein monatelanges „Trockenwohnen“ mit konsequentem Heizen und Lüften gegen mögliche Schimmelbildung erfordert.

Insgesamt ist die übliche Holzbauweise ein wenig anfälliger wie intensiv qualitätsgesicherter Baustoff, von dem keine Gefahr für eine Wertminderung durch späte Bauschäden ausgeht. Aber: Gegen extrem dichte, hochgedämmte Gebäudehüllen bestehen oft Vorbehalte, ob durch diese Dämmungen höhere Luftfeuchtigkeiten bis hin zu Schimmelbelastungen entstehen können, welche die Gesundheit zum Teil erheblich belastet.

Dagegen verspricht insbesondere die massive Holzbauweise nicht nur hohe Dämmwerte und Dichtigkeit, sondern einen ebenso hohen Feuchteschutz: Bei der MHM konnte bei wissenschaftlichen Tests keine Tauwasserbildung bzw. kein Tauwasserausfall festgestellt werden – was durchaus zu erwarten war, da sie massiv monolitisch, ohne Leim oder Folien, aus „atmendem“ Holz besteht, das aktiv die Luftfeuchtigkeit reguliert. Und Brandschutz gar ist inzwischen ein Grund, auf Holzbau zurückzugreifen; hier erreicht die MHM sogar die Brandschutzklasse F90B. Ihre bauphysikalisch maßgeblichen Daten entsprechen, wie jüngst 2005 auch die Allgemeine bauaufsichtliche Zulassung bestätigte, neuesten DIN-Normen.

„Keine zweite Bauweise in Deutschland verfügt über eine so gute und flächendeckende Qualitätssicherung und Güteüberwachung wie der moderne Holzbau“, erläutert Prof. Dr.-Ing. Stefan Winter vom Lehrstuhl für Holzbau und Baukonstruktion an der Technischen Universität München.

Immer mehr Geldinstitute berücksichtigen bei der Beleihung bzw. Finanzierung, ob die Errichtung eines Hauses unter einem Qualitätssicherungssytem wie z.B. bei „RAL“ erfolgt, das eine Fremdüberwachung der Produktionsstätten bedingt. „Und dies ist bei Holzbauten eher der Fall als im traditionellen Massivbau“, so Winter. „Durch den geregelten Prozess bei Holzbauten können Kreditgeber davon ausgehen, dass das Haus auch fertig gebaut wird.“ Diesbezüglich kann die MHM sogar auf die allgemeine bauaufsichtliche Zulassung verweisen.

Ökologisch ist okonomisch

Durch die EnEV von 2002 wird das Niedrigenergiehaus zum Baustandard. Während das Qualitätsniveau heutiger Holzhäuser den EnEv-Anforderungen entspricht, erfüllte das erste in der Bundesrepublik gebaute MHM-Gebäude auf Anhieb die Anforderungen an ein Energiesparhaus 40, d.h. es wurde genauso gefördert wie ein Passivhaus. So ist ein Holzhaus durch seine Sparsamkeit auch für zukünftige Anforderungen gewappnet.

Auch jenseits ökologisch orientierter Gesetzgebung spielt bereits heute der Energieverbrauch eines Gebäudes angesichts der ständig steigenden Öl- wie auch der Gaspreise eine wachsende Rolle: Je energiesparender ein Haus ist, desto höher ist der Wert auch langfristig. Es zählen geringere Folgekosten bei Energiebedarf, bei Wartung oder Um- und Ausbauten bis hin zu kleiner dimensionierten Heizanlagen bei gleichzeitig langer Lebensdauer.

Das Argument der höheren Instandhaltungskosten – ebenso wie altbackener alpiner Blockhausromantik – zählt bei der Massivbauweise in Holz nicht mehr, denn die MHM z.B. ist in der Fassadengestaltung unabhängig und kann beliebig verputzt werden, zum anderen die Systeme kleiner zu dimensionieren.

Der Umbau wird kommen

Worüber sich ein „Häuslebauer“ sicher noch keine Gedanken macht, ist beim Thema Immobilienwert umso interessanter – denn umgebaut wird ein deutsches Einfamilienhaus durchschnittlich alle 20 bis 25 Jahre, was die Gesamtnutzungsdauer wiederum verlängert.

Gestiegene Anforderungen an Multifunktionalität und Flexibilität stellen heute schon an die Planung höhere Ansprüche: Ob für das Wohnen im Alter, bei geänderten Familienverhältnisse oder Themen wie Einliegerwohnung, Aufstockung und Behindertenfreundlichkeit – Holzkonstruktionen lassen sich günstiger, schneller und sauberer umbauen, ohne dass Gebäudeteile bzw. Bauschutt als gebührenpflichtiger Sondermüll auf die Deponie muss.

Rückbau: Altlast als Erbe?

Noch weniger ist Rückbau oder gar „Abriss“ ein Thema, das ein Bauherr beim Pläneschmieden für mehrere Generationen bedenken mag. Für die Immobilienwertermittlung wird aber es in Zukunft umso interessanter, da EU-weit aus umweltpolitischen Gründen, insbesondere bei der Abfallvermeidung, Schritt für Schritt – zuletzt bei Unterhaltungselektronik, Computern und Automobilen – Rücknahmeverpflichtungen oder nachhaltige Verwertungskonzepte für Produkte jeder Art gesetzlich verankert werden.

So kann aus einer Wertanlage für die Nachkommen bald eine Altlast-Hypothek werden, denn die spätere Entsorgung herkömmlicher Häuser (bei Umbau, Abriss, Rückbau oder Umnutzung) als „Sondermüll“ ist relativ aufwändig und teuer. Die Faustregel besagt, dass eine Entsorgung solcher „Altlasten“ am Ende der Nutzungsdauer etwa nochmals den Betrag erfordert, der ehemals für die Errichtung des Gebäudes erforderlich war. So gibt es auch jüngere Immobilien, deren Wert Grundstückspreis minus Abrißkosten des Hauses ist.

Holzhäuser dagegen – und hier insbesondere mit der MHM als Rohbaustoff, der aus purem, unbehandelten Holz ohne Dämmstoffe, Leim oder Chemikalien besteht – haben einen hohen „Restwert“: Allein in der Massivholzmauer eines durchschnittlichen Einfamilienhauses steckt die Energie von über 30.000 Litern Öl und würde z.B. in Form von Hackschnitzeln als CO2-neutraler Brennstoff den heutigen Bedarf einer Familie für 12 Jahren abdecken.